سود کلان برخی از مشاوران املاک از قولنامه های صوری

به گزارش سلام نو، روزنامه آرمان ملی نوشت: عقد قولنامه‌های صوری ابزاری است که کسب‌وکار بنگاه‌های معامله املاک را حتی در زمان رکود بازار مسکن پررونق نگه می‌دارد. عقد این قولنامه‌ها و قراردادها چنان سودی برای برخی از مشاوران املاک به همراه دارد که گاه شغل اصلی خود را رها کرده و فقط کار افرادی را راه می‌اندازند که به این قراردادها نیاز مبرم دارند.

حتی الزام در ثبت شناسه رهگیری هم وقفه‌ای در انعقاد چنین قولنامه‌ها و قراردادهایی به وجود نیاورده است. پلاک‌گذاری خودروها بر اساس محل اسکان، شرط محدوده جغرافیایی برای ثبت‌نام دانش‌آموزان، پرداخت وام مسکن به اجاره‌نشینان، اندازه‌گیری دارایی خانوار در طرح هدفمندسازی یارانه‌ها و ... ازجمله قوانینی هستند که برخی افراد و خانواده‌ها را متقاضی ثبت قولنامه‌های صوری کرده است.اخیرا نیز تصویب کلیات طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی برخی از مالکان این واحدهای مسکونی را به تکاپو انداخته تا با عقد قولنامه‌های صوری اجاره، خانه خود را از شمار خانه‌های خالی خارج کنند. در این بین بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند اگر این طرح مالکان را مجبور به عرضه مسکن به بازار اجاره کند، درنهایت این مستاجران هستند که باید اجاره‌بهای بیشتری بپردازند تا هزینه مالیات‌های قبلی و هزینه خالی‌نبودن مسکن برای موجران جبران شود.

نمایندگان مجلس که به‌تازگی فعالیت خود را در بهارستان آغاز کرده‌اند، در حالی هفته گذشته با کلیات اخذ مالیات از خانه‌های خالی موافقت کردند که هنوز به‌طور دقیق مشخص نیست چه تعداد واحد مسکونی در کشور خالی مانده‌اند. همچنین هنوز این ابهام وجود دارد که آیا وجود تمام این خانه‌ها به معنای احتکار مسکن است یا دلایل دیگری پشت آن وجود دارد. به هر حال آخرین آمار رسمی که به این حوزه مربوط می‌شود به سال 1395، یعنی آخرین سرشماری نفوس و مسکن بازمی‌گردد. اطلاعات مربوط به این طرح آمارگیری نشان می‌دهد که در میانه دهه 90 بیش از 5/2 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد، البته بسیاری از کارشناسان همین آمار را هم پرابهام می‌دانند. مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر ارشد اقتصاد مسکن، در مصاحبه‌ای که اخیرا با «آرمان ملی» داشت، این‌گونه به بررسی موضوع پرداخت که «اکنون چهار سال از سرشماری نفوس و مسکن می‌گذرد. گذشته از این، آمارگیری از طریق سرشماری روش مناسبی برای شمارش خانه‌های خالی به حساب نمی‌آید.زیرا ممکن است در هنگام مراجعه ماموران سرشماری، افراد یا خانواده‌ها در منزل حضور نداشته باشند و در این صورت ماموران این واحدها را جزو خانه‌های خالی به شمار می‌آورند. این روش تفاوت قابل‌توجهی با تمام‌شماری دقیق خانه‌های خالی دارد.». همچنین ممکن است تعدادی از خانه‌ها هم در اصل جزو خانه‌های احتکارشده باشند، اما در هنگام مراجعه ماموران سرشماری با ظاهرسازی، دارای ساکن نشان داده شوند. بر همین اساس گزارش‌های غیررسمی تعداد خانه‌های خالی در سال 99 را حدود سه میلیون و 600 هزار واحد برآورد می‌کنند.
رقمی که حدود 15 درصد از کل خانه‌های تولیدشده در ایران را شامل می‌شود و در نگاه اول عرضه آن به بازار می‌تواند بخش مهمی از مشکلات موجود در صنعت ساختمان‌سازی را حل کند. زیرا آمار رسمی تقاضای انباشت‌شده در این بازار را دقیقا سه میلیون و 600 هزار واحد به حساب می‌آورد. اما این سوال این سوی جامعه و فعالان بازار مطرح می‌شود که آیا همه این خانه‌ها قابلیت عرضه و استفاده را دارند و متناسب با نیاز واقعی جامعه تولید شده‌اند. حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک حدود یک ماه پیش به این پرسش پاسخ داده است.
به گفته‌ او «اگر این خانه‌ها وارد شبکه عرضه هم شوند، دهک ضعیف و متوسط حتی انباری این خانه‌ها را هم نمی‌تواند اجاره کند؛ چه برسد به خرید و اجاره کامل خانه؛ چراکه الگوی ساخت، متناسب با دهک ضعیف و متوسط جامعه نیست.». در کنار این موضوع باید توجه داشت بخش مهمی از این خانه‌ها در بیرون شهر ساخته شده‌اند و هیچ‌گونه دسترسی به شبکه توزیع کالا، بهداشت، امکانات رفاهی و خدمات آموزشی ندارند و به شکل بالفعل و بالقوه تقاضایی برای آنها وجود ندارد. آن بخش از خانه‌های خالی هم که در کلانشهرهایی نظیر تهران ساخته شده، آنچنان لوکس و لاکچری و بزرگ‌متراژند که به قول عقبایی طبقات کوچک و متوسط حتی توان اجاره انباری آنها را ندارند.درنتیجه اخذ مالیات از خانه‌های خالی تنها به محل جدیدی برای سودجویی برخی از مشاوران املاک تبدیل می‌شود که پیش از این هم در ماجراهایی نظیر طرح هدفمندسازی یارانه‌ها و پلاک‌گذاری خودروها بر اساس محل اسکان نشان داده بودند که ظرفیت بالایی در انجام تخلف و عقد قولنامه‌های صوری برای دورزدن قانون دارند. مصوبه اخیر مجلس نیز راه جدیدی را پیش‌روی این مشاوران املاک می‌گذارد تا دکان جدیدی برای خود راه بیندازند. این افراد با اخذ مبالغی بین 250 هزار تومان تا 400 هزار تومان اقدام به عقد این قراردادها می‌کنند.شرط اخذ کد رهگیری برای ثبت رسمی معاملات نیز انحصار این تخلف را در اختیار بنگاه‌های درآورده است و دیگر مانند سال‌های قبل صاحبان واحدهای مسکونی نمی‌توانند بدون مراجعه به بنگاه چنین قراردادهایی را رسمیت ببخشند. پیش از این اتحادیه مشاوران املاک از پلمب چند بنگاه متخلف خبر داده بود، اما جلوگیری از بروز چنین تخلفاتی بررسی تمام قراردادها و قولنامه‌ها را می‌طلبد که طبیعتا تحقق چنین نظارتی میسر نیست.

ظاهرسازی برای مسکونی نشان‌دادن خانه‌های خالی
در نبود ساختارهای لازم برای نظارت سیستماتیک بر فعالیت‌های صنفی شاید از طریق انسجام‌بخشی به قوانین بتوان تا حد زیادی از بروز تخلفات جلوگیری کرد. برخورد با محتکران مسکن و کسانی که نظم بازار را بر هم ریخته‌اند اتفاقی است که جامعه و رسانه‌ها هم از آن استقبال می‌کنند، اما وضع یک قانون کلی برای اخذ مالیات از تمام خانه‌های خالی نشان از ضعف قوانین دارد. این قانون سال‌ها پیش هم تصویب شده بود، اما در مرحله اجرا با مشکلات عدیده‌ای همراه شد که در نهایت هم به مرحله عمل نرسید. اکنون نیز با مصوبه جدید مجلس به نظر می‌رسد بازار اجاره‌بهای مسکن فقط دچار التهاب شود. التهابی که عرضه جدیدی هم به همراه نخواهد داشت. زیرا ظاهرسازی برای مسکونی نشان‌دادن خانه‌های خالی پیچیدگی چندانی ندارد. با روشن‌نگه‌داشتن چند لامپ، استفاده از آب، گاز، تلفن و حتی اجاره چندروزه خانه می‌توان به‌راحتی آن را همراه با سکنه نشان داد. امروز مشکل اصلی بازار مسکن ایران خانه‌های خالی نیست و وجود خانه‌های خالی الزاما نباید به معنای احتکار تلقی شود. کمبود تولید و تورم لجام‌گسیخته اصلی‌ترین مشکلاتی هستند که در این بازار دیده می‌شود و تا زمانی که دولت و مجلس راهکاری عملی برای تولید بیش از یک میلیون واحد مسکونی متناسب با تقاضای موجود در بازار ارائه ندهند، هیچ مالیات و عوارضی نمی‌تواند نجات‌بخش این بازار و بهبود معیشت مستاجران و متقاضیان خرید مسکن شود.