سلام نو – سرویس اقتصادی: این روزها بازار ملک یکی از مورد توجه‌ترین بازارها است. قیمت‌های نجومی انتخاب‌ها را سخت‌تر و حساس‌تر و مردم را نگران‌تر کرده است. در این میان یکی از عوامل تعیین کننده بازار ملک مشاورین املاک هستند، کسانی که از یک طرف با اتهاماتی چون گران فروشی روبه‌رو هستند و از طرف دیگر به درآمد نجومی مشهورند و دارای شغلی جذاب به نظر می‌رسند.
برای نگاهی به چالش‌های پیش روی خریداران و فروشندگان ملک و شناخت بیشتر دنیای مشاوران املاک سلام نو با محمود رضا غفرانی، مدرس و مشاور راهبردی املاک و مستغلات گفت‌وگو کرد. غفرانی از زیر و بم بازار املاک گفت و سعی کرد تصویری واقعی از مشاوران املاک ارائه دهد. این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید.
این روزها، مثل بسیاری از وقت‌های دیگر، مردم از حق مشاوره املاکی‌ها ناخشنود هستند. برای خیلی از مردم این سوال وجود دارد که چرا مشاوران املاک هزینه زیادی بابت کار خود می‌گیرند؟
به دو نکته اصلی باید توجه کرد. اول این که تمام نرخ‌های ما از روی نرخ‌نامه‌ای تعیین می‌شود که اتحادیه مشاوران املاک به دفاتر املاک ابلاغ کرده است. مسئله دوم این است که باید در نظر بگیریم یک دفتر مشاور املاک مشتری هر روزه ندارد. دفتر املاک ممکن است در طی یک ماه دو تا سه مشتری داشته باشد. با همین دو سه مشتری باید هزینه اجاره، مالیات و نیروهای خدماتی خود را پرداخت کند. در نتیجه آن عدد اضافه به جیب شخص نمی‌رود.
به نظر خود شما خدمات املاکی‌ها با کمیسیون آن‌ها تناسب دارد؟
این کمیسیونی که امروز پرداخت می‌شود تصمیم چند دفتر املاک یا حتی اتحادیه املاک نیست، بلکه قانون است و مراجع قانونی بر آن نظارت می‌کنند. مردم اگر آگاه باشند که عدد مصوب را بر اساس فرمول بپردازند آن وقت خیلی از مشکلات برطرف می‌شود. اگر مردم دقت کنند و مشکلات احتمالی را با اتحادیه در میان بگذارند به مشکلی نمی‌خورند. اتحادیه به شدت روی نرخ‌ها نظارت دارد و با دفاتر املاک خاطی برخورد شدید می‌کند.
شما به نرخ نامه اشاره کردید ولی ما گاهی مشاهده می‌کنیم دو بنگاه املاک که دیوار به دیوار هم هستند، برای یک ملک مشابه و با یک خدمت مشابه دو نرخ متفاوت می‌گیرند.
اتحادیه ما برای این مسئله چاره خوبی اندیشیده است که باید مورد توجه قرار گیرد. اگر خریدار و فروشنده کد رهگیری برای معامله بگیرند آن وقت عدد کمیسیون و مالیات با کد رهگیری در سامانه ثبت می‌شود و دو طرف می‌توانند بگویند که ما فقط همین عدد را می‌دهیم. با این همه برخی از مشاورین املاک شیطنت می‌کنند و متاسفانه مردم هم به علت ناآگاهی و عدم دقت و حوصله از این نکات عبور می‌کنند.
در همین زمینه این روزها مردم با یک معظل مواجه هستند و آن عدم همخوانی ملکی که در آگهی می‌بینند با ملک اصلی است. مشتری در این مواقع باید چه کند که با این مشکل مواجه نشود.
ما یک مشکل در شغل مشاور املاک داریم و آن این است که بسیاری از مشاورینی که در دفاتر املاک کار می‌کنند بدون تخصص هستند. شما اگر بیکار باشید به یک دفتر املاک مراجعه کنید به احتمال زیاد آن دفتر شما را جذب می‌کند چون با خودش فکر می‌کند این نیرو حقوق و بیمه نمی‌خواهد و بر اساس کمیسیون کار می‌کند.
اگر یک ساز و کار درست شود و استخدام مشاور با اصولی مثل دوره آموزشی و مشاور همراه شود شاید اوضاع بهتر شود. اما از یک طرف املاکی‌ها یک مشکل هم دارند و آن این است که مشاوران یک دفتر املاک به سادگی می‌توانند بنگاه را ترک کنند.
این مشکل در حوزه گشایش دفتر املاک هم وجود دارد و ساز و کاری جدی برای تمیز دادن مشاوران املاک حرفه‌ای در دسترس نیست. شما می‌بنید که گاهی چند دفتر املاک کنار هم هستند در حالی که در بسیاری از صنوف مشاغل مشابه باید فاصله مشخصی از هم داشته باشند. از طرف دیگر به نظر لیسانس مرتبط داشتن باید به یکی از شرایط کسب جواز تبدیل شود چون بخش زیادی از مشاوران هستند که بدون داشتن سواد کافی وارد این شغل می‌شوند و برای خودشان و مردم مشکل می‌سازند.
مشاور در حوزه املاک در تمام دنیا یک شغل با شان خاص خود است که امتحانات سختی هم دارد و هر کسی نمی‌تواند وارد آن شود. ما امروز در تلاش هستیم تا به سهم خود تصویر مشاوران املاک را نزد مردم بهبود ببخشیم و جایگاه اجتماعی این شغل را احیا کنیم، ولی این مسائل زمان بر است.
با این وضعیت مشاور خوب را از کجا تشخیص دهیم؟
امروز بخشی از دفاتر املاک به روز و جدی یک حقوقدان درون مجموعه خود دارند که تمام اسناد را چک می‌کند. بنگاهی که هشت متر است و دو نفر در آن کار می‌کنند چطور می‌توان به سادگی به آن اعتماد کرد؟
چه خانه‌ای بخریم؟
چه خانه‌ای برای خرید مناسب‌تر است؛ بنایی که نوساز است یا بنایی که عمری بالای ده سال دارد؟
ما سه مدل خانه نوساز، میانسال و قدیمی‌ساز یا کلنگی را در شهر داریم که هر کدام یک قیمت دارند. واقعیت این است که به دلیل افزایش هر روزه قیمت‌ها شما باید به جیب خود نگاه کنید و ببنید در کجا می‌توانید خانه بهتری بخرید. شما با ۲ میلیارد تومان در بعضی از مناطق اصلا نمی‌توانید خانه بخرید ولی در بعضی از مناطق می‌توانید انتخاب کنید که یک ملک نوساز ۵۰ متری بخرید یا یک ملک میانسال یا کلنگی ۸۰ متری. اینجا نقش مشاور املاک مجرب مشخص می‌شود که به شما بتواند مزایای هر کدام را درست بگوید.
در این شرایط که خرید منزل سخت شده موقعیت‌هایی برای خرید ملک‌های نوسازی که گاها سند ندارد ایجاد می‌شود. این ملک‌ها سند ندارند، اما به دلیل قیمت ارزان جذاب‌تر هستند. شما خرید این مدل ملک را پیشنهاد می‌دهید؟
زمانی ملک نوساز شخصی ساز است که یک سازنده مشخص دارد و سندش بالاخره دیر یا زود می‌آید و خریدش موردی ندارد. در طرف دیگر برخی ملک‌ها تعاونی‌ساز هستند یا روی قولنامه معامله و دست به دست می‌شوند، خرید این ملک بسیار پر ریسک است. من این گزینه دوم را خیلی پیشنهد نمی‌کنم. با این قیمت ملک چرا باید داریی خود را در تعلیق قرار دهیم؟
از قدیم مشاور املاک بودن از نظر مالی جذاب بوده است. آیا می‌شود با مشاور املاک شدن آن چنان که خیلی‌ها خیال می‌کنند پولدار شد؟
با مشاور املاک شدن نمی‌شود خیلی انتظار پولدار شدن به معنای مرسوم را داشت، اما دفتر املاک به دلیل سرمایه در گردشی که دارد می‌تواند املاکی که در اضطرار هستند را ارزان‌تر بخرد و به قیمت بفروشد و از این روش سود خوبی کسب کند. البته این مدل دوم هم سخت شده است. اثبات این حرف چالش کمبود مشاوری است که دفاتر املاک با آن روبه‌رو هستند. واقعیت این است که خیلی‌ها با رویای پولدار شدن وارد دفتر املاک می‌شوند اما بعد از چند ماه ناامیدانه دفتر را ترک می‌کنند.
یک مشاور املاک اگر بخواهد به صورت حرفه‌ای کارکند در مدت چند سال می‌تواند به یک موقعیت قابل اعتنا برسد؟
به طور متوسط ۳ تا ۵ سال زمان نیاز است. شرط این اما حضور در یک صندلی و منطقه ثابت است. حضور در یک منطقه ثابت باعث افزایش اعتبار مشاور می‌شود و او می‌تواند کار خود را گسترش دهد، اما به دلیل عدم ثبات مشاورین در یک منطقه این اتفاق برای بسیاری رخ نمی‌دهد.
نظر شما